房地产行业基本面还将继续调整第二季度投资建议

来源:太平洋证券 2012-04-28 14:49 /

　　成交量整体仍将低迷，3月份环比高反弹恐难持续。2012年1-3月，全国商品房累计销售面积1.52 亿平米，同比下降13.60%。3 月份成交量环比呈现一定回暖态势，全国商品房销售面积环比增长17.57%。二季度成交量恐难保持持续回暖的趋势，主要是受房价下降和房贷宽松刺激的这部分刚性需求增量毕竟有限，而改善性需求仍严受政策限制。

　　房价继续呈下降态势。3月份70个大中城市住宅销售价格同比下降的城市有38 个，比2 月份增加了11 个。北京、上海、广州、深圳等一线城市新建商品住宅销售价格同比降幅进一步扩大。一线城市房价下行趋势更为明显，预计未来整体房价将继续呈下降态势。存货消化压力较大，房价难反弹。2012 年3 月底，全国商品住宅待售面积达1.94 亿平米，较2 月底的1.96 亿平米的历史峰值小幅回落，同比增长47%。

　　房地产投资资金来源增速总体回落，但国内贷款增速有所回升。从资金来源分项来看，包括银行贷款和非银行金融机构贷款的国内贷款增速今年一季度出现较为明显的反弹，由去年底的零增长回升至12.6%，显示今年以来整体流动性和信贷环境有所好转。

　　政策面：3月份以来，针对首套房置业等刚性需求的优惠政策频出，主要包括首套房贷利率优惠政策等，预计未来或有更多更大力度的刺激首套房、自住型普通住房需求等相关政策出台，包括降低首付成数和更大幅度的利率优惠。

　　投资策略：维持“看好”评级。基本面的持续调整符合原有预期，房价和成交量短期内仍将持续调整，而成交量在首套自住普通住房需求更多刺激政策预期兑现后，部分需求增加，成交将获得一定支撑。政策面底部基本确立，未来政策面只会有向好预期，而无调控加码可能。因此，我们维持对行业“看好”的评级。

　　二季度：鉴于成交环比高反弹恐难持续，建议标配地产行业，偏重配置偏防御的行业龙头公司。行业超配机会需要等待基本面和政策面一些较大变化的契机，包括房价、投资和新开工等基本面数据的超预期大幅回落；更大力度的新一轮刺激刚需政策（首付成数和利率下调等）。

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